Kleinblog | David Klein

Der Winter ist mit eisiger Kälte und zum Teil heftigen Niederschlägen über Deutschland hereingebrochen. Insbesondere in den Ballungszentren an Rhein und Ruhr löst die frische weiße Pracht nicht die professionelle Geschäftigkeit aus, die man in den eher südlichen Gefilden beobachten kann - hierzulande löst sich das Problem gewöhnlich sprichwörtlich von selbst auf. All zu leichtfertig sollte man aber mit Schneeglätte und Eis nicht umgehen. Ein Ausrutscher kann sonst in jeder Hinsicht teuer werden.

Wer muß räumen und streuen?

Grundsätzlich trifft den Eigentümer des öffentlichen Grundes - also des Bürgersteigs und der Straße - die Räum- und Streupflicht. Die Gemeinden wälzen diese Pflicht zumindest in Bezug auf den Bürgersteig aber in der Regel auf die Anlieger ab, so dass die Eigentümer des anliegenden Grundstücks die Wege streuen und räumen müssen. “Anliegen” im Sinne des Gesetzes kann allerdings über den Sprachgebrauch hinausgehen.

Die streitige Unfallstelle grenzt zwar nicht unmittelbar an das Kirchengrundstück an. Indes bestimmt § 2 Nr. 1 der Straßenreinigungssatzung, dass ein Grundstück im Sinne der Satzung auch dann an eine Straße angrenzt, wenn es durch Anlagen, wie Gräben, Böschungen, Grünanlagen, Mauern oder in ähnlicher Weise von der öffentlichen Straße getrennt ist. [Quelle: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 26.02.2008, 2 U 48/06 Rn. 24]

Getreu dem Motto “ein jeder kehre vor seiner eigenen Türe” bereitet das keine Probleme, solange nur eine Partei das anliegende Grundstück bewohnt. Ist aber ein Mietshaus betroffen, muss man differenzieren. Zunächst gilt: der Eigentümer ist in der Pflicht. Entweder engagiert er dazu einen Hausmeister (neudeutsch: facility manager) bzw. Reinigungsservice, oder er überträgt die Pflicht auf seine Mieter. In diesem Fall kommt es auf die Vereinbarung an, ob nur die Mietpartei im Erdgeschoss oder alle Parteien gleichermaßen betroffen sind. Für den Vermieter oder Eigentümer verbleibt aber die Pflicht, zu kontrollieren, ob die Räum- und Streupflicht eingehalten wird.

Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats können Verkehrssicherungspflichten mit der Folge eigener Entlastung delegiert werden. Die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen verkürzen sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten. Wer sie übernimmt, wird seinerseits deliktisch verantwortlich. Voraussetzung hierfür ist, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart wird [...]. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hingegen nicht erforderlich, dass die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderliche Anzeige der Übertragung gegenüber der zuständigen Behörde erfolgt ist. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist [...]. Entscheidend ist, dass der in die Verkehrssicherungspflicht Eintretende faktisch die Verkehrssicherung für den Gefahrenbereich übernimmt und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser auf das Tätigwerden des Beauftragten verlässt. [Quelle: BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07 Rn. 9]

Wann und wie oft muß man räumen und streuen?

Erste Rechtsquelle ist in diesem Zusammenhang die einschlägige Satzung der Gemeinde. Ist dort nicht geregelt, wann die Streupflicht beginnt und wann sie endet, gelten die allgemeinen Verkehrszeiten, wobei man sich im Zweifel eher an der Rechtsprechung als der Satzung orientieren sollte, wenn diese enger gefaßt ist. Bei Bedarf muss nachgestreut werden, um die Wege freizuhalten, wobei die Grenze der Zumutbarkeit gilt. Oder anders: im Schneesturm muss man nicht Schneeschippen.

Als Richtlinie für die zeitliche Begrenzung der Verkehrssicherungspflicht kann am Morgen das Einsetzen des (allgemeinen) Verkehrs genommen werden. Denn jeder Teilnehmer am allgemeinen Verkehr muss darauf vertrauen können, dass seine Verkehrsteilnahme nicht durch Gefahrenherde auf den zu benutzenden Wegen gefährdet oder gar verhindert wird [...] Einsetzen des allgemeinen Verkehrs bedeutet eine gewisse Verkehrsverdichtung, die üblicherweise gegen 7.00 Uhr einsetzt.[Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.06.2000, 24 U 143/99 Rn. 9ff.]

In zeitlicher Hinsicht muss der Streudienst so eingerichtet sein, dass der Haupt- und Berufsverkehr sicher abgewickelt werden kann. Sofern erforderlich, sind die Maßnahmen bis 20.00 Uhr wiederholt durchzuführen, sofern das Streugut seine Wirkung verloren hat. Dabei ist ein Abstand von etwa 3 Stunden als vertretbar zu erachten. Falls ein Bedürfnis für Streumaßnahmen erst im Laufe des Tages eintritt, so ist dem Pflichtigen ein angemessener Zeitraum zur Durchführung organisatorischer Vorkehrung zuzubilligen [...]. [Quelle: OLG München, Beschluss vom 14.08.2008, 1 U 3329/08 Rn. 3]

Zwar besteht eine Räum- und Streupflicht nur im Rahmen des Zumutbaren; insbesondere obliegen dem Streupflichtigen keine zwecklosen Maßnahmen [...]. So braucht der Verkehrssicherungspflichtige nicht zu streuen, wenn angesichts der konkreten Wetterlage das Bestreuen mit abstumpfenden Mitteln nur zu einer unwesentlichen und ganz vorübergehenden Minderung der dem Verkehr drohenden Gefahren führt [...]. [Quelle: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 26.02.2008, 2 U 48/06 Rn. 29]

Wie üblich gilt die zeitliche Grenze für den Umfang der Zumutbarkeit der Verkehrssicherungspflichten aber nicht absolut.

Wer zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände außerhalb der allgemeinen Verkehrszeiten erheblicher Verkehr stattfindet, muss auch für dessen Sicherheit sorgen [Quelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 20.02.2008, 5 U 101/08, Rn. 9]

Die Streupflicht trifft den Verpflichteten regelmäßig nur dann, wenn eine konkrete Gefahr besteht, d.h. mit Glätte gerechnet werden muss.

Der Umfang der Räum- und Streupflicht richtet sich danach, ob und inwieweit die Glättebildung Maßnahmen erfordert [...]. Hierbei sind an die Sicherung des innerörtlichen Fußgängerverkehrs höhere Anforderungen zu stellen als an die Sicherung des Fahrzeugverkehrs [...]. Eine Streu- und Räumpflicht auf Gehwegen setzt aber eine allgemeine Glättebildung und nicht nur das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen voraus [Quelle: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 03.06.2008, 2 U 8/07 Rn. 37]

Sie trifft ihn aber auch dann, wenn die äußeren Umstände es gebieten, auch außerhalb der Verkehrszeichen den Räum- und Streupflichten nachzukommen.

Die Begrenzung der Handlungspflichten beruht allein auf Zumutbarkeitserwägungen. Daraus folgt aber, dass auch zu einem Zeitpunkt Sicherungspflichten bestehen, in dem Glätte noch nicht eingetreten ist, aber bereits mit hinreichender Sicherheit absehbar ist, dass es in den folgenden Stunden, in denen keine Räum- und Streupflicht mehr besteht, zum Auftreten von Glätte kommen wird [...]. [Quelle: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 18.01.2007, 5 U 86/06 Rn. 23]

In der Regel sollten alle Wege gestreut und geräumt werden. Dies gilt für den Bürgersteig wie für Fußwege, die nicht als Bürgersteig ausgebaut sind, aber genutzt werden, etwa Fußwege entlang der Fahrbahn.

Es gilt grundsätzlich, dass die dem Fußgängerweg dienenden Gehwege innerhalb geschlossener Ortschaften zu streuen sind, soweit auf diesen ein nicht unbedeutender Verkehr stattfindet. [Quelle: OLG München, Beschluss vom 14.08.2008, 1 U 3329/08 Rn. 3]

Andererseits muss den streupflichtigen Gehwegen eine notwendige Erschließungsfunktion in dem Sinne zukommen, dass die nach der Verkehrsauffassung für die Lebensführung wesentlichen Orte (Wohnungen, Schulen, Arbeitsstätten, Geschäfte etc.) für Fußgänger zu jeder Jahreszeit erreichbar sind. Sind diese Orte durch mehrere Wege erschlossen, brauchen nicht alle von ihnen gegen winterliche Glätte gesichert zu werden. Die Streupflicht ist dann vielmehr auf diejenigen Wege beschränkt, die bei vernünftiger Beurteilung nach Verkehrsbedeutung und äußerer Anlage auch im Winter als die wesentlichen Verbindungen erscheinen. [Quelle: VG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 14.11.2007, 1 K 762/07 Rn. 25]

Dabei sollte eine Schneise von etwa 80 cm bis 1,20 m freigehalten werden.

Die Streupflicht umfasst die Bürgersteige und, wenn diese wie hier fehlen, entsprechende Streifen am Fahrbahnrand in einer Breite von 1 bis 1,20 m, wenn er tatsächlich von Fußgängern genutzt wird [...]. [Quelle: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 03.06.2008, 2 U 8/07 Rn. 35]

Wer haftet?

Die Frage der Haftung richtet sich nach der Verpflichtung. Vom schwächsten Glied ausgehend, haftet zunächst der Mieter, wenn ihm wirksam die Pflicht der Schneeräumung übertragen wurden. Dazu reicht unter Umständen eine konkludente Übernahme der Räumungspflichten.

Er hat seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf den Streitverkündeten delegiert. Eine solche Delegation der Sicherungspflicht setzt eine klare Absprache voraus, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Erst dann verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bzw. Vermieters als des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Mieter, d.h. hier der Streitverkündete, die vertraglich übernommenen Sicherungsmaßnahmen auch tatsächlich ausgeführt hat [...]. Eine derartige Haftungsdelegation des Beklagten auf den Streitverkündeten ist nicht ausdrücklich erfolgt. Dies ist jedoch nach den vorgenannten Grundsätzen nicht erforderlich. Die Haftungsdelegation erfolgte vorliegend konkludent. Auf das Bestehen eines wirksamen Übernahmevertrages kommt es dabei nicht an. [Quelle: LG Hildesheim, Urteil vom 05.06.2007, 3 O 375/06 Rn. 17]

Der Vermieter haftet nur, wenn er seine Kontrollpflicht verletzt.

Die Beklagte blieb aber zur Überwachung und Kontrolle des Mieters verpflichtet, so dass sie bei Nichterfüllung dieser (Rest)Pflicht gegebenenfalls mit dem Mieter gesamtschuldnerisch haftete [...]. [Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 28.10.2005, 30 U 106/05 Rn. 18]

Im Übrigen trägt der Eigentümer die Verantwortung, wenn die Gemeinde es nicht versäumt hat, per Satzung die Räum- und Streupflicht zu übertragen.

Jeder Verpflichtete sollte daher unbedingt überprüfen, ob die eigene Haftpflicht das übernommene Risiko im Schadensfall auffängt.

Seit Jahren klettern die Ölpreise mehr oder weniger stetig. Hauseigentümer haben deshalb begonnen, bei fallenden Kursen die Tanks aufzufüllen - selbst wenn diese noch halbvoll sind. Die Ersparnis ist nicht unerheblich, zwanzig Prozent Preisunterschied machen sich auf der Rechnung sehr deutlich bemerkbar.

Die Finanzkrise und die damit einhergehenden fallenden Rohölpreise können deswegen Ärger bedeuten. Im Sommer fiel der Ölpreis kurzfristig ein wenig, um anschließend erneut anzuziehen. Erst im Herbst gab der Preis entgegen der Entwicklung der letzten Jahre zu Beginn der Heizperiode wegen der weltweiten Finanzkrise nach und strafte all jene, die sich zuvor schon - im Glauben, eines günstigen Kurses - die Tanks haben füllen lassen. So ärgerlich dieser Umstand sein mag, wenn das selbst bewohnte Eigenheim betroffen ist - was passiert, wenn man nicht selbst, sondern die eigenen Mieter das mißlungene Pokerspiel am Ende bezahlen müssen?

Entsprechend § 7 HeizkostenV (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) kann der Vermieter die Brennstoffkosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf die Mieter verteilen. Dabei gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus §§ 556 Abs. 3, 560 Abs. 5 BGB.

Wirtschaftlichkeit heißt dabei:

Der Vermieter ist nach einhelliger Ansicht ohne weiteres verpflichtet, bei den Betriebsleistungen nur ortsübliche Preise zu akzeptieren, die ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis wiedergeben. Neben diesem objektiven Kriterium kann es ihm nach der hier vertretenen Ansicht unter bestimmten Bedingungen aber auch subjektiv zuzumuten sein, bei bestimmten Betriebsleistungen besondere Anstrengungen zur Nutzung der preisdämpfenden Wirkung des Wettbewerbs zu ergreifen und etwa auch die Möglichkeiten der Kaufkraftbündelung und der web-basierten Marktplattformen zu prüfen. Das gilt insbesondere für Großvermieter und -verwalter bei standardisierten Produkten und Leistungen mit hoher Markttransparenz und größerem wirtschaftlichen Gewicht. [Quelle: v. Seldeneck, NZM 2002, 545, 549]

Eine Überschreitung des im jeweiligen Zeitraum üblichen Höchstpreises ist nur dann als unwirtschaftlich anzusehen, wenn die üblichen Kosten nicht unerheblich, dh um mehr als 20%, überschritten werden. [Quelle: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.05.1998, 2 C 516/97]

Für den Vermieter bedeutet das, er ist in jedem Fall auf der sicheren Seite, deckt er sich erst bei Bedarf ein und beachtet dann die marktüblichen Preise. Auch der frühere Kauf dürfte wohl angesichts der Erfahrungswerte der vergangenen Jahre durchaus im Rahmen dessen sein, was landläufig unter Wirtschaftlichkeit zu fassen ist. Denn es wäre dem Vermieter schlicht nicht zuzumuten, unvorhergesehene Ereignisse vorauszuahnen und entsprechend zu disponieren. Vielmehr ist der Wirtschaftlichkeit genüge getan, wenn er zum Zeitpunkt des Kaufs einen marktüblichen Preis zahlt. Der Zeitpunkt des Kaufs wird dabei ebenfalls vom Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bestimmt.

Der Vermieter ist aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot heraus grundsätzlich zu kostengünstiger Beschaffung, auch unter Ausnutzung besonders günstiger Beschaffungsmöglichkeiten verpflichtet, soweit ihm dies zumutbar ist. [Quelle: MüKo/Schmid, 5.A, § 556, Rn. 109]

Dies zugrunde gelegt, kann von einem Vermieter durchaus verlangt werden, in erfahrungsgemäß kostengünstigeren Zeiträumen - etwa den Sommermonaten - zu tanken. Einen Vorwurf wird man ihm daraus jedenfalls nicht machen können, sollte sich die zu erwartende Entwicklung umkehren.

In Zeiten des omnipräsenten Mietervereins und den mit der letzten Mietrechtsreform erneut gestärkten Rechten des Mieters wird es für Haus- und Wohnungseigentümer immer schwieriger, einen zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mieter zeitnah aus der Wohnung zu bekommen.

Verschlechtert sich die Solvenz des Mieters, so wird er zunächst versuchen, die Miete zu mindern. Schrittweise erhöht sich dabei der einbehaltene Teil. Dank der in diesem Bereich äußerst mieterfreundlichen Rechtsprechung (so etwa das LG Köln, Urteil vom 12.01.2000 - 10 S 295/99, abgedruckt in der WuM 2001, 78) ist sogar die Minderung bei Baulärm möglich, für den der Vermieter keine Beseitigungsmöglichkeit hat, weil er etwa auf dem Nachbargrundstück entsteht und seitens des Vermieters geduldet werden muss. Das restliche Programm ist bekannt: der allseits beliebte Schimmelbefall (der auch auf mangelhaftes Lüft- und Heizverhalten zurückzuführen sein kann) oder die kaputte Heizung müssen dafür herhalten, die Miete direkt ganz einzubehalten. § 320 BGB sei Dank. Zwar hat die Rechtssprechung allzu ausufernder Einbehaltung einen Riegel vorgeschoben, aber das hilft dem Vermieter nicht wirklich (insbesondere bei den genannten Schäden), wenn man den Spielraum des Mieters ansieht:

Die Einrede des nichterfüllten Vertrages wird durch die Bestimmungen der §§ 537 ff. nicht ausgeschlossen. Erhebt der Mieter diese Einrede wegen Mängel der Wohnung, so kann er den Mietzins in Höhe des drei- bis fünffachen Betrages der Minderungsquote zurückbehalten. [Quelle: LG Hamburg MDR 1984, 494]

Hat der Vermieter endgültige keine Nerven mehr auf die dauernden Auseinandersetzungen - etwa wegen der ausbleibenden Nebenkosten - oder Mietzahlungen, spricht er die Kündigung aus. Und da gibt es eine kleine Klippe zu umschiffen. Selbst wenn ich einen säumigen Mieter habe, ist das noch kein Garant dafür, dass ich ihn auch aus der Wohnung bekomme. Oder die Kündigung Bestand hat. Das mit der letzten Mietrechtsreform auf zwei Monate verlängerte Nachholrecht des Mieters aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rettet unter Umständen über den ein- oder anderen klammen Monat hinweg. Ausser Spesen nichts gewesen, wird der Vermieter in diesem Fall wohl sagen. Eleganter als die (mögliche) fristlose Kündigung wäre in solchen Fällen nämlich die ordentliche Kündigung: ein Nachholrecht gibt es hier nicht. Sagt zumindest der BGH auch in aktuellen Entscheidungen:

Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 II 1 Nr. 3 lit. a, 569 III Nr. 1 BGB, als auch hilfsweise ordentlich nach § 573 II Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB ohne Weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht [...]. Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der historischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). [Quelle: BGH NZM 2005, 334]

Man könnte nun überlegen, ob das wirklich so ein wünschenswertes Ergebnis ist. In einer kürzlich ergangenen Entscheidung bekräftigte der BGH seine Auffassung zur analogen (Nicht-)Anwendbarkeit von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bei der ordentlichen Kündigung.

Dass die Bekl. den Zahlungsrückstand am 11.7.2005 und damit innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage am 25.5.2005 ausgeglichen haben, beseitigt die Wirksamkeit der auf den Verzug gestützten ordentlichen Kündigung nicht. Die Regelung des § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB, derzufolge eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird, gilt, wie auch das BerGer. richtig gesehen hat, nicht für die ordentliche Kündigung nach § 573 I 1 BGB (Senat, NZM 2005, 334 = WuM 2005, 250 [...]). [Quelle: BGH NJW 2007, 428 (429)]

Gleichzeitig zeigt der BGH damit unfreiwillig auf, welche Konsequenzen dies haben kann. Statt der möglichen fristlosen Kündigung (weil die Nichtzahlung des Mieters eine so unterträgliche Pflichtverletzung darstellt, dass eine Fortsetzung des Schuldverhältnisses einfach unzumutbar wäre) wird nur eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Je nach Lage (etwa einem solventen Mieter, der sich lediglich ein wenig streiten will) bedeutet dies eine erheblich schnellere Erledigung der Sache als eine fristlose Kündigung, die der Mieter als letztes Mittel noch durch die nachträgliche Zahlung abwenden kann. Bei allen Bedenken muss aber dem BGH gefolgt werden - für eine analoge Anwendung der Regelungen zum Nachholrecht ist einfach kein Raum. Unter Umständen kann sich so eine interessante Alternative ergeben, ein Mietverhältnis effektiv zu beenden.
Die zitierte Entscheidung ist aber eigentlich aus anderen Gründen bemerkenswert. Die im Raum stehende Rechtsfrage war, ob ein Verschulden des Mietervereins dem Mieter, der den Verein beauftragt hat, zugerechnet werden kann. Auf Anraten des Mietervereins hatte der Mieter nämlich seine Nebenkosten nicht gezahlt. Dabei unterlief dem Mieterverein aber ein Fehler: ein Zurückbehaltungsrecht bestand nicht, der Mieter geriet mit den Zahlungen in Verzug, der Vermieter kündigte. Der BGH rechnete dem Mieter das Verschulden an:

Die Bekl. haben sich des von ihnen eingeschalteten Mieterschutzvereins i.S. von § 278 BGB bezüglich der Erfüllung ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur monatlichen Entrichtung von Betriebskostenvorschüssen bedient. Die Zurechnung eines Verschuldens des Mieterschutzvereins nach § 278 BGB scheitert daher nicht an einer fehlenden Erfüllungsgehilfeneigenschaft.

Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13, 111 [113] = NJW 1954, 1193; st. Rspr.). Der Mieterschutzverein ist allerdings nicht zur Ausführung der eigentlichen Erfüllungshandlung, der Zahlung der Betriebskostenvorschüsse, tätig geworden, sondern hat die Bekl. in rechtlicher Hinsicht bei der Entscheidung darüber beraten, ob erfüllt werden oder von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht werden soll. Es ist umstritten, ob ein in dieser Weise mitwirkender Rechtsberater als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein kann. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der Beratene hafte nur für ein Auswahlverschulden (Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 285 Rdnr. 5; LG Karlsruhe, WuM 1990, 294); nach überwiegender Ansicht hat er dagegen für ein Verschulden seines Rechtsberaters, auch eines Rechtsanwalts, nach § 278 BGB einzustehen (BGH, NJW 2006, 3271 = BB 2006, 1819; BAG, ZIP 1987, 1339 [unter B IV 2b]; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 285 Rdnr. 13; Staudinger/Löwisch, BGB, Neubearb. 2004, § 286 Rdnr. 163; Fischer, ZMR 1994, 309 [311]; Kinne/Schach/Bieber, Miet- u. MietprozessR, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 87; Häublein, in: MünchKomm, § 573 Rdnr. 64; Lammel, § 573 Rdnr. 58; Blank, in: Schmidt-Futterer, § 543 Rdnr. 97; OLG Köln, ZMR 1998, 763 = WuM 1998, 23; vgl. auch LG Berlin, NZM 1998, 573 = ZMR 1998, 231).

Der Senat teilt die herrschende Meinung, weil nur sie eine angemessene Risikoverteilung zwischen Gläubiger und Schuldner ermöglicht und eine ungerechtfertigte Privilegierung des Beraters verhindert (vgl. auch BGHZ 58, 207 [211] = NJW 1972, 1048). Müsste der Schuldner nur für eine sorgfältige Auswahl des Beraters haften, ginge eine etwaige Falschberatung durch diesen zu Lasten des Gläubigers, der an dem Beratungsverhältnis nicht beteiligt ist und dem auch kein Schadensersatzanspruch gegen den Berater zustünde, während der Schuldner dadurch geschützt ist, dass er bei seinem Rechtsberater Regress nehmen kann. [Quelle: BGH NJW 2007, 428 (430)]

Ob damit eine gerechte Risikoverteilung gelungen ist, darf bezweifelt werden. Richtig ist, dass der Auftraggeber hier die Möglichkeit des Regresses gegen den Mieterverein hat. Richtig ist auch, dass der Vermieter gegen die Falschberatung keine Ansprüche hat. Wozu aber sollte er sie auch brauchen? Der Vermieter steht ja nicht plötzlich schlechter da, weil der Mieterverein den Mieter falsch beraten hat. Er trägt auch kein Risiko (nun gut, das Insolvenzrisiko - aber das ist wohl kaum ein tragendes Argument).

Die Beklagten, ein Ehepaar, haben gemeinsam eine Wohnung angemietet. Im Laufe der Zeit lebt man sich auseinander, die Beklagten zeigen gegenüber den Vermietern den Auszug der Frau an und bitten insoweit darum, sie aus dem Mietvertrag zu entlassen. Es kommt, wie es kommen muss: die Vermieter melden sich nicht auf die Bitte der Ehefrau (vgl. dazu auch BGH VIII ZR 14/04), der in der Wohnung verbliebene Ehemann kann die Miete nicht mehr regelmäßig zahlen, die beiden kassieren die fristlose Kündigung. Die Vermieter ziehen nun vor Gericht. Sie wollen nicht nur die ausstehende Miete nebst Zinsen, sondern auch die Räumung der Wohnung erreichen. Dabei ist unstreitig, dass die Frau seinerzeit tatsächlich ausgezogen ist. Warum also sollte man die Räumungsklage auch auf die Ehefrau ausdehnen?

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der klagende Vermieter einen Räumungstitel gegen eine Mieterin erwirkte, der nun aber mit ihrem Ehemann (und der gemeinsamen Tochter) in der Wohnung lebte. Pech: der Versuch, zwei Fliegen (=Mieter) mit einer Klappe (=dem erwirkten Räumungstitel) zu erledigen, schoben die Richter in Karlsruhe einen Riegel vor. Der Räumungstitel reicht nicht aus, um auch gegen andere Mitbesitzer an der Wohnung zu vollstrecken, die nicht im Titel aufgeführt sind. Seine Grenze findet diese Rechtssprechung nur dann, wenn das Verhalten des Mieters rechtsmissbräuchlich ist. Das OLG Hamburg etwa versagt eine solche besitzrechtliche Position demjenigen, der

[...] ohne oder gegen Wissen und Willen des Vermieters Mitbesitz begründet und wider Treu und Glauben über einen erheblichen Zeitraum gegenüber dem Vermieter verheimlicht. [Quelle: OLG Hamburg, Beschluß vom 19-08-1992 - 6 W 49/92]

Wenn man mit Gerichtsvollzieher und Spedition vor der Türe steht und plötzlich die angeblich ausgezogene Ehefrau (angezogen) auf dem Sofa lümmelt, hat man ein Problem. Da hilft dann nur der Titel auch gegen sie. Wenn das Gericht kein Rechtschutzbedürfnis in dem Räumungsantrag gegen den bereits ausgezogenen Ehepartner erkennen kann und die Klage insoweit abweist, ist man erstmal aufgeschmissen. Zumindest kann das dazu führen, daß die Räumung sich weiter hinzieht.

Und wen es interessiert: so ergeht es den tierischen Mitbewohnern.